GastautorLockerung ist das Wort der Stunde. Nach fast drei Monaten des Lockdown gewinnt man mittlerweile den Eindruck, es gäbe einen Wettbewerb unter den Ministerpräsidenten der Länder, wer schneller zur Normalität zurückkehrt. Kann man die Prognose wagen, dass damit in zwei Wochen oder zwei Monaten niemand mehr von der Corona-Krise sprechen wird und dieses Thema komplett zu den Akten gelegt werden kann? Zumindest juristische Auseinandersetzungen, die im Zusammenhang mit der Corona-Krise entstanden, werden uns sicher noch länger begleiten.
Mietverhältnisse sind ein Thema, das in der Corona-Krise virulent wurde. Das Gesetz zur Abmilderung der COVID-19-Pandemie vom 27. März 2020 widmet Mietverhältnissen sogar einen ganzen Paragraphen. Dieser Beitrag möchte sich nun mit dem Thema der Gewerberaummieten in Zeiten der Corona-Krise beschäftigen, denn die Miete von Gewerberäumen ist für die Franchisewirtschaft von hoher Bedeutung. Franchisegeber wie Franchisenehmer betreiben Ladengeschäfte oder Büros, von denen aus sie die Waren oder Dienstleistungen ihres Systems anbieten. Viele dieser Ladengeschäfte mussten während des Corona-Lockdowns geschlossen bleiben. Viele mietende Franchisegeber und Franchisenehmer werden sich daraufhin die im Titel plakativ wiedergegebene Frage gestellt haben, ob sie denn Miete zahlen müssen, wenn sie ihr Ladengeschäft gar nicht nutzen konnten und dementsprechend auch keine Umsätze erwirtschafteten.
Nachdem der vorliegende Text weitgehend fertiggestellt war, haben sich Spitzenverbände der Immobilien- (Zentraler Immobilien Ausschuss) und der Handelswirtschaft (Handelsverband Deutschland) auf die unverbindliche Empfehlung verständigt, dass Einzelhändlern die Hälfte ihrer Gewerbemieten für drei Monate erlassen werden soll.
Diese Empfehlung zeigt, dass an dem Wunsch nach einer Reduzierung der Miete für von dem Lockdown betroffene Gewerberäume durchaus „etwas dran sein kann“. Die Fachdiskussion unter Juristen wird ausgewogen geführt, während in der öffentlichen Diskussion die Meinung sehr schnell vorgeprescht ist, nach der es keine juristische Grundlage für eine Mietreduzierung gibt.
Hier soll zunächst die Regelung des Art. 5 § 2 des Gesetzes vom 27. März 2020 dargestellt werden (I), um dann zu untersuchen, ob es in Mietverträgen andere Grundlagen geben kann, die in bestimmten Fällen zu einem vollständigen oder teilweisen Wegfall der Pflicht zur Mietzahlung führen können (II).
I Der Inhalt des Art. 5 § 2 des Gesetzes vom 27. März 2020
Nachdem der bayerische Ministerpräsident Söder am 20. März 2020 vorgeprescht war, hatten sich Bund und Länder bekanntlich am 22. März 2020 auf weitreichende Ausgangs- und Kontaktbeschränkungen geeinigt, die am Folgetag in Kraft traten. Diese Beschränkungen hatten zur Folge, dass viele Betriebe schließen mussten. Gleich am 23. März 2020 hat die Bundesregierung ein Hilfspaket für die von den Ausgangs- und Kontaktbeschränkungen betroffene Wirtschaft beschlossen. Das Gesetz vom 27. März 2020 steht in diesem Zusammenhang und verfolgt das Ziel, die durch die Ausgangs- und Kontaktbeschränkungen entstehenden Probleme abzumildern. Das Gesetz hat mehrere Artikel, wobei der erste Artikel eine vorübergehende Aussetzung der Insolvenzantragspflicht zum Gegenstand hat, der zweite Artikel Änderungen im Gesellschaftsrecht, der dritte und vierte Artikel Änderungen im Strafprozess und der fünfte Artikel Änderungen in dem für Unternehmen und die Franchisewirtschaft bedeutsamen Zivilrechtrecht. In § 2 dieses Artikels zum Zivilrecht findet sich die Bestimmung zum Mietrecht, der den Titel „Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen“ trägt.
Dieser Titel gibt schon recht umfassend den Inhalt dieser Bestimmung wieder. Im deutschen Zivilrecht gilt der Grundsatz, dass dann, wenn eine Vertragspartei ihre vertraglich vorgesehenen Leistungen nicht (vertragsgemäß) erbringt, die andere Vertragspartei bei einer gewissen schwere der Pflichtverletzung den Vertrag außerordentlich kündigen kann. Für Mietverhältnisse ist dieser Grundsatz in § 543 Absatz 2, Satz 2 Nr. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs niedergelegt und besonders ausgestaltet. Nach dem Gesetz vom 27. März 2020 wird dieser Grundsatz nun eingeschränkt. Wenn ein Mieter Mieten nicht zahlt, die in dem Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 fällig wurden (oder werden), dann kann der Vermieter dem Mieter den Mietvertrag nicht kündigen. Voraussetzung dafür ist, dass die Nichtleistung der Miete auf den Auswirkungen der Corona-Krise beruht. Diese Regelung gilt nur bis zum 30. Juni 2022. Das bedeutet, dass dann, wenn ein Mieter die April-, Mai- und/oder Juni-Miete des Jahres 2020 nicht zahlt, dann aber die Mieten für die Monate Juli 2020 und später zahlt, diesem Mieter bis zum 30. Juni 2022 nicht gekündigt werden kann. Der Mieter muss dann die in den Monaten April, Mai und Juni 2020 nicht gezahlten Mieten bis spätestens zum 30. Juni 2022 nachzahlen. Zahlt er nicht nach, kann der Vermieter ab dem 1. Juli 2022 wegen der Nichtzahlung dieser Mieten den Mietvertrag außerordentlich kündigen.
Wenn eine solche Pflicht zur Mietzahlung besteht, wird durch das Gesetz lediglich die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung wegen Nichtleistung der Miete eingeschränkt und weitere Aussagen sollen erkennbar nicht getroffen werden. Die Bestimmung des Art. 5 Absatz 2 des Gesetzes vom 27. März 2020 kann also nicht als Begründung dafür dienen, dass Mieten jetzt gar nicht anfallen. Sie können ohne Gefahr der fristlosen Kündigung später gezahlt werden.
Ebenso soll erwähnt werden, dass in dem Gesetz auch keine Aussage zu einer Stundung der Miete getroffen wird. Wenn die Miete zu zahlen ist, laufen also auch Verzugszinsen bis zu dem Zeitpunkt der Zahlung. Verzugszinsen liegen bekanntlich neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank. Der Verzugszinssatz beträgt so heute 8,12 Prozent und liegt damit weit über den üblichen Marktzinsen. Allein dies dürfte Mietern einen gewissen Anreiz bieten, fällige Mieten trotz der Bestimmung des Gesetzes vom 27. März 2020 zeitnah zu zahlen.
II Andere Anspruchsgrundlagen
Wenn sich aus dem Gesetz vom 27. März 2020 also keine Anspruchsgrundlage für eine Reduzierung oder einen Wegfall der Miete ergibt, muss man entsprechend der üblichen Vorgehensweise der Juristen noch überprüfen, ob es nicht andere Anspruchsgrundlagen gibt, mit denen sich der Wunsch nach Reduzierung der Miete begründen lässt. Hier kann man zunächst schon daran denken, den Vertrag selbst darauf abzuklopfen, ob sich dort nicht schon Aussagen finden, die eine Grundlage für eine Reduzierung der Miete bilden könnten (1). Natürlich ist auch zu untersuchen, ob es auch außerhalb des Mietvertrages solche Anspruchsgrundlagen gibt (2). Abschließend soll auch noch untersucht werden, ob eine Reduzierung der Miete durch das Gesetz vom 27. März 2020 oder dessen Begründung generell ausgeschlossen wurde (3).
1. Der Text des Mietvertrages selbst (Unmöglichkeit)
Aufwändig erstellte und verhandelte Mietverträge mögen ausdrückliche Regelungen für den Fall vorsehen, dass die angemieteten Flächen aufgrund gesetzlicher Regelungen oder behördlicher Anordnungen nicht genutzt werden können. Solche Regelungen mögen sich heute öfter in Mietverträgen finden; vor der Corona-Krise waren solche detaillierten Regelungen aber eine große Ausnahme.
Eine andere Regelung kommt in Gewerbe-Mietverträgen ganz regelmäßig vor. In Mietverträgen über gewerblich genutzte Räume findet sich nämlich regelmäßig die Angabe, zu welchen Zwecken die Räume genutzt werden können, zu welchen Zwecken die Räume also vermietet werden, beispielsweise als Büro, als Ladengeschäft, als Lagerfläche oder ähnliches. Diese Regelungen werden häufig auch etwas spezifischer gefasst. Formulierungen, nach denen die Räume „zum Betrieb eines Ladengeschäfts gemäß dem xyz-Franchisesystem“ vermietet werden, können in Mietverträgen durchaus vorkommen. Bei einer solchen Formulierung erscheint das Argument nicht ausgeschlossen, dass während der Zeit des behördlich angeordneten Lockdowns die angemieteten Räume eben gerade nicht zu dem Betrieb eines Ladengeschäfts nach dem xyz-Franchisesystem genutzt werden konnten. Juristen sprechen dann von einer Unmöglichkeit. In diesem Falle wäre es dem Vermieter in der Zeit des Lockdown unmöglich gewesen, die angemieteten Räume dem Mieter in der vertraglich bestimmten Weise zur Verfügung zu stellen, denn die Räume konnten ja gerade nicht zu dem Betrieb eines Ladengeschäfts nach dem xyz-Franchisesystem genutzt werden. Die Rechtsfolge wäre, dass die Pflicht zur Erbringung der Gegenleistung gänzlich entfällt, also die Pflicht zur Zahlung der Miete.
Daraus wird deutlich, dass man diese Bestimmungen über den Nutzungszweck genau ansehen sollte oder noch besser durch geschulte Juristen anschauen lassen sollte, wenn es um die Frage einer möglichen Reduzierung der Miete geht.
In der Sprache der Juristen kann zusammengefasst werden, dass die Zweckbestimmung in einem Gewerberaummietvertrag unter Umständen als eine Zusicherung des Vermieters verstanden werden, dass die gemietete Fläche für den genannten Zweck auch verwendet werden kann. Für eine solche Zusicherung hat ein Vermieter regelmäßig zu haften. Juristen sprechen dann davon, dass weiter noch zu klären bleibt, ob die durch die Ausgangs- und Kontaktbeschränkungen angeordnete Schließung eines Ladengeschäfts als eine Einschränkung der zugesicherten Nutzbarkeit angesehen werden kann. Wenn ein Vertrag im Sinne einer Zusicherung der Nutzungsmöglichkeit interpretiert werden kann, und die Räume im Zuge der Ausgangs- und Kontaktbeschränkungen dann nicht genutzt werden können, wären die Voraussetzungen einer Unmöglichkeit in der Regel erfüllt.
Es ist hier nicht möglich, auf jede mögliche vertragliche Regelung zu dem Nutzungszweck in gewerblichen Mietverträgen einzugehen. Jeder Betroffene wird sich selbst ansehen müssen, wie in dem jeweils betroffenen Mietvertrag die Regelung zum Nutzungszweck formuliert wurde. Hier sollte jedenfalls darauf hingewiesen werden, dass die Angabe des Mietzwecks eine Bedeutung für die Beurteilung der Berechtigung des Wunsches nach einer Mietreduzierung haben kann.
2. Anspruchsgrundlagen außerhalb des Mietvertrages
Auch Anspruchsgrundlagen von außerhalb des Mietvertrages können in Betracht kommen. Hier wird besonders das Rechtsinstitut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage diskutiert. Dieses Rechtsinstitut war zunächst von der Rechtsprechung in Deutschland entwickelt worden, besonders in der Zeit der großen Inflation in den Jahren 1922 und 1923. Heute ist dieses Rechtsinstitut in § 313 des Bürgerlichen Gesetzbuches niedergelegt und hat damit Gesetzesran. Sein erster Satz lautet in hier etwas gekürzter Form:
„Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil … das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.“
Ein unbefangener Leser wird nach einer ersten Durchsicht dieses Gesetzestextes zumindest den Eindruck haben, dass diese Bestimmung bei der bei der Lösung der Frage einer möglichen Mietreduzierung im Zusammenhang mit den Ausgangs- und Kontaktbeschränkungen einschlägig sein kann. Wenn ein Mietvertrag über ein Ladengeschäft abgeschlossen wird, gehen ja die Parteien regelmäßig davon aus, dass dieses Ladengeschäft generell genutzt werden kann. Es wäre dann möglich, davon zu sprechen, dass die generelle Nutzbarkeit des Ladengeschäfts eine Geschäftsgrundlage für den Mietvertrag geworden ist. Durch Bestimmungen des Lockdown kann diese Geschäftsgrundlage weggefallen sein. Im jeweiligen Einzelfall wird zu untersuchen und darzustellen sein, was jeweils Geschäftsgrundlage bei Abschluss des Mietvertrages geworden ist. Weiterhin wird es darauf ankommen, ob von einer schwerwiegenden Veränderung der Umstände die Rede sein kann. Überdies ist jeweils zu untersuchen, ob der Mietvertrag nicht einer Seite schon ausdrücklich das Risiko der Schließung des Ladenlokals aufbürdet. Schließlich ist auch noch zu klären, ob das Festhalten an dem unveränderten Vertrag für die jeweils betroffene Seite unzumutbar geworden ist, wobei hier wieder besonders die vertragliche Risikoverteilung zu berücksichtigen ist. Auch hier hängt wieder vieles von dem jeweiligen Einzelfall ab. Pauschale, für alle Fälle geltende Antworten können hier deshalb nicht gegeben werden, besonders solange sich deutschen Gerichte zu diesen Fragen noch nicht positioniert haben.
Zusammengefaßt werden kann hier, dass die Unmöglichkeit immer zu einem Wegfall der Pflicht zur Zahlung der Miete führt, während der Wegfall der Geschäftsgrundlage das Tor zu einer Anpassung der Miete führt, wobei die Anpassung im Extremfall auch bis zum gänzlichen Wegfall führen kann.
Auch andere Anspruchsgrundlagen werden für den Wunsch eines Mieters auf Reduzierung seiner Miete herangezogen, wenn seine gewerblichen Mieträume aufgrund der Ausgangs- und Kontaktbeschränkungen für einen gewissen Zeitraum nicht oder nur eingeschränkt nutzbar waren. In dem vorliegenden Rahmen kann darauf jedoch nicht im Einzelnen eingegangen werden.
3. Ausschluss im Zusammenhang mit dem Gesetz vom 27. März 2020
Eingegangen werden soll jedoch auf die Frage, ob im Zusammenhang mit dem Gesetz vom 27. März 2020 eine Reduzierung der Miete wegen der Ausgangs- und Kontaktbeschränkungen sogar ausgeschlossen wurde. So findet sich in der Begründung zu dem Gesetz vom 27. März 2020 der Satz: „Die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete bleibt im Grundsatz bestehen.“
Juristen, die eher den Interessen der Vermieter nahestehen, stützen darauf das Argument, dass mit diesem Satz in der Gesetzesbegründung eine Reduzierung der Miete aufgrund der Auswirkungen der Corona-Krise vollständig ausgeschlossen werden sollte. Hätte der Gesetzgeber dies so generell zum Ausdruck bringen wollen, hätte er aber der Begriff „im Grundsatz“ nicht verwendet. Mit dem Begriff „im Grundsatz“ bringen Juristen zum Ausdruck, dass es sich hier um eine Aussage im Allgemeinen handelt, lässt aber Ausnahmen zu. Dass eine grundsätzliche Pflicht zur Zahlung der Miete besteht, wird durch die folgende Kontrollüberlegung verdeutlicht: Sinn und Zweck der Bestimmung des Artikel 5 § 2 des Gesetzes vom 27. März 2020 war es zu verhindern, dass eine durch die Auswirkungen der Ausgangs- und Kontaktbeschränkungen geschädigte Person Gefahr läuft, ihre Wohnung oder ihre sonstigen Mieträume zu verlieren. Dabei muss der durch die Ausgangs- und Kontaktbeschränkungen verursachte Schaden nicht unbedingt darin liegen, dass die gemieteten Räume nicht mehr wie ursprünglich geplant genutzt werden können. Der Schaden kann auch aus ganz anderen Gründen eingetreten sein. Ein Beispiel mag hier der Künstler sein, der aufgrund der Ausgangs- und Kontaktbeschränkungen über viele Wochen nicht auftreten kann und deshalb in Liquiditätsengpässe gerät, die es ihm schwer machen, seine Miete zu zahlen. Obwohl dieser Künstler seine Wohnung nutzen kann, wie zur Zeit vor den Ausgangs- und Kontaktbeschränkungen, soll er vor der Gefahr einer Kündigung seines Mietverhältnisses geschützt werden. Haben die Ausgangs- und Kontaktbeschränkungen dagegen Auswirkungen auf die Möglichkeit eines Mieters, die von ihm angemieteten (gewerblichen) Räume zu nutzen, ist die Lage aber anders. Hier führten die Bestimmungen über die Ausgangs- und Kontaktbeschränkungen dazu, dass die angemieteten Räume nicht mehr genutzt werden konnten. Während in dem Fall der weiteren Nutzbarkeit der Räume bei der allgemeinen Regel der Pflicht zur Mietzahlung verbleibt, kann man einer weggefallenen oder eingeschränkten Nutzbarkeit die Frage der Unmöglichkeit oder des Wegfalls der Geschäftsgrundlage virulent werden.
Dadurch wird deutlich, dass die Regelungen in dem Gesetz vom 27. März 2020 die Anwendung der allgemeinen Bestimmungen (aus dem Mietvertrag, aus den Regeln über den Wegfall der Geschäftsgrundlage oder aus anderen Anspruchsgrundlagen) nicht ausschließen, die im Einzelfall zu einer Reduzierung der Miete führen können. In der Sprache der deshalb nur zum Ausdruck gebracht werden, dass Artikel 5 § 2 des Gesetzes vom 27. März 2020 lediglich Aussagen zu der Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung trifft, aber keine weiteren Aussagen. Damit ist eine Interpretation des Mietvertrages in Richtung einer Unmöglichkeit der Leistung, die Anwendung des Rechtsinstituts des Wegfalls der Geschäftsgrundlage oder anderer allgemeiner zivilrechtlicher Rechtsinstitute nicht ausgeschlossen.
Nun bleibt zu hoffen, dass diese Gedanken und Hinweise dem Leser eine Orientierungshilfe bieten können, wie auf einen Wunsch nach Reduzierung oder Aussetzung der Miete für gewerbliche Räume in den kommenden Wochen und Monaten reagiert werden kann. Wenn nicht gleich eine einvernehmliche Lösung mit der anderen Seite gefunden werden kann, empfiehlt es sich in jedem Fall, vor Verhandlungen juristischen Rat einzuholen, denn wer die Rechtslage kennt, kann besser und geschmeidiger verhandeln. Die Hoffnung geht ganz besonders dahin, dass es allen Lesern dieses Artikels gelingt, mit der jeweils anderen Vertragspartei eine Lösung über das Ob und den Umfang der Miete zu finden für die Zeiträume, in denen ein Ladengeschäft aufgrund der Bestimmungen über einen Lockdown nicht genutzt werden konnte.
Zum Gastautoren:
Horst Becker ist Rechtsanwalt für Wirtschafts- und Franchiserecht in der Münchener Kanzlei Ariathes Rechtsanwälte. Zudem ist er assoziierter Experte im Deutschen Franchiseverband.
Weitere Informationen zum Autoren stehen in unserem Expertenfinder zur Verfügung.
