Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung: Erstes BGH-Urteil hierzu ergangen

Bereits Anfang 2020 hat der Deutsche Franchiseverband auf die Umstände der Corona-Pandemie reagiert und im Rahmen des Rechtsausschusses den Leitfaden “Franchiserecht in der Corona-Krise” erstellt. Dort wurden verschiedenste rechtliche Fragestellungen aufgeworfen und ebenso beantwortet. Unter anderem wurde das Mietrecht beleuchtet und die Frage gestellt, ob die Pflicht zur Mietzahlung auch bestehen bleibt, wenn das Ladenlokal “coronabedingt” nicht geöffnet sein darf. Dabei kam der Rechtsausschuss zu dem Ergebnis, dass der Wegfall der Mietzahlungspflicht oder zumindest die Anpassung im Rahmen der Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht kommt. Dies hat der BGH in seinem jüngsten Urteil auch bestätigt.

II. Sachverhalt

Im vorliegenden Fall handelte es sich um ein Einzelhandelsgeschäfts für Textilien, mit Standort in Sachsen. Der Mieter, sprich das Einzelhandelsgeschäft, musste, behördlich angeordnet, eine temporäre Betriebsschließung vornehmen. In diesem Zeitraum entrichtete der Mieter keine Miete. Das Oberlandesgericht hat als vorherige Instanz entschieden, das aufgrund der Corona-Pandemie und der entsprechenden Schließungsanordnung die sog. “Störung der Geschäftsgrundlage” eingetreten sei und die Miete für diese Zeit daher um die Hälfte zu reduzieren sei. Damit war der Vermieter nicht einverstanden und ging vor dem BGH in Revision, der zwar bestätigte, dass Gewerbetreibende grundsätzlich einen Anspruch auf Mietminderungen haben, wenn es zu pandemiebedingten Schließungen kommt, ein Abschlag aber jeweils im Einzelfall geprüft werden muss – eine Pauschalreglung ist nicht möglich.

BGH Urteil vom 12. Januar 2022 – XII ZR 8/21

III. Ausblick

Mit diesem Urteil ist nun erstmalig eine höchstrichterliche Rechtsprechung in diesem Themenkomplex ergangen. Klar ist eins: Eine Mietminderung ist zwar möglich, wenn es sich beim Mieter um einen Gewerbetreibenden handelt und er aufgrund einer coronabedingten Schließungsnaordnung das Geschäft geschlossen halten musste. Eine pauschale Minderung um bspw. die Hälfte ist hingegen nicht möglich. Hier bedarf es einer Einzelfallbetrachtung.

Den aktuellen Leitfaden “Franchiserecht in der Corona-Krise” finden Sie hier.