Nachdem der bayerische Ministerpr\u00e4sident S\u00f6der am 20. M\u00e4rz 2020 vorgeprescht war, hatten sich Bund und L\u00e4nder bekanntlich am 22. M\u00e4rz 2020 auf weitreichende Ausgangs- und Kontaktbeschr\u00e4nkungen geeinigt, die am Folgetag in Kraft traten. Diese Beschr\u00e4nkungen hatten zur Folge, dass viele Betriebe schlie\u00dfen mussten. Gleich am 23. M\u00e4rz 2020 hat die Bundesregierung ein Hilfspaket f\u00fcr die von den Ausgangs- und Kontaktbeschr\u00e4nkungen betroffene Wirtschaft beschlossen. Das Gesetz vom 27. M\u00e4rz 2020 steht in diesem Zusammenhang und verfolgt das Ziel, die durch die Ausgangs- und Kontaktbeschr\u00e4nkungen entstehenden Probleme abzumildern. Das Gesetz hat mehrere Artikel, wobei der erste Artikel eine vor\u00fcbergehende Aussetzung der Insolvenzantragspflicht zum Gegenstand hat, der zweite Artikel \u00c4nderungen im Gesellschaftsrecht, der dritte und vierte Artikel \u00c4nderungen im Strafprozess und der f\u00fcnfte Artikel \u00c4nderungen in dem f\u00fcr Unternehmen und die Franchisewirtschaft bedeutsamen Zivilrechtrecht. In \u00a7 2 dieses Artikels zum Zivilrecht findet sich die Bestimmung zum Mietrecht, der den Titel \u201eBeschr\u00e4nkung der K\u00fcndigung von Miet- und Pachtverh\u00e4ltnissen\u201c tr\u00e4gt.<\/p>\n
Dieser Titel gibt schon recht umfassend den Inhalt dieser Bestimmung wieder. Im deutschen Zivilrecht gilt der Grundsatz, dass dann, wenn eine Vertragspartei ihre vertraglich vorgesehenen Leistungen nicht (vertragsgem\u00e4\u00df) erbringt, die andere Vertragspartei bei einer gewissen schwere der Pflichtverletzung den Vertrag au\u00dferordentlich k\u00fcndigen kann. F\u00fcr Mietverh\u00e4ltnisse ist dieser Grundsatz in \u00a7 543 Absatz 2, Satz 2 Nr. 3 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs niedergelegt und besonders ausgestaltet. Nach dem Gesetz vom 27. M\u00e4rz 2020 wird dieser Grundsatz nun eingeschr\u00e4nkt. Wenn ein Mieter Mieten nicht zahlt, die in dem Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 f\u00e4llig wurden (oder werden), dann kann der Vermieter dem Mieter den Mietvertrag nicht k\u00fcndigen. Voraussetzung daf\u00fcr ist, dass die Nichtleistung der Miete auf den Auswirkungen der Corona-Krise beruht. Diese Regelung gilt nur bis zum 30. Juni 2022. Das bedeutet, dass dann, wenn ein Mieter die April-, Mai- und\/oder Juni-Miete des Jahres 2020 nicht zahlt, dann aber die Mieten f\u00fcr die Monate Juli 2020 und sp\u00e4ter zahlt, diesem Mieter bis zum 30. Juni 2022 nicht gek\u00fcndigt werden kann. Der Mieter muss dann die in den Monaten April, Mai und Juni 2020 nicht gezahlten Mieten bis sp\u00e4testens zum 30. Juni 2022 nachzahlen. Zahlt er nicht nach, kann der Vermieter ab dem 1. Juli 2022 wegen der Nichtzahlung dieser Mieten den Mietvertrag au\u00dferordentlich k\u00fcndigen.<\/p>\n
Wenn eine solche Pflicht zur Mietzahlung besteht, wird durch das Gesetz lediglich die M\u00f6glichkeit der au\u00dferordentlichen K\u00fcndigung wegen Nichtleistung der Miete eingeschr\u00e4nkt und weitere Aussagen sollen erkennbar nicht getroffen werden. Die Bestimmung des Art. 5 Absatz 2 des Gesetzes vom 27. M\u00e4rz 2020 kann also nicht als Begr\u00fcndung daf\u00fcr dienen, dass Mieten jetzt gar nicht anfallen. Sie k\u00f6nnen ohne Gefahr der fristlosen K\u00fcndigung sp\u00e4ter gezahlt werden.<\/p>\n
Ebenso soll erw\u00e4hnt werden, dass in dem Gesetz auch keine Aussage zu einer Stundung der Miete getroffen wird. Wenn die Miete zu zahlen ist, laufen also auch Verzugszinsen bis zu dem Zeitpunkt der Zahlung. Verzugszinsen liegen bekanntlich neun Prozentpunkte \u00fcber dem Basiszinssatz der Europ\u00e4ischen Zentralbank. Der Verzugszinssatz betr\u00e4gt so heute 8,12 Prozent und liegt damit weit \u00fcber den \u00fcblichen Marktzinsen. Allein dies d\u00fcrfte Mietern einen gewissen Anreiz bieten, f\u00e4llige Mieten trotz der Bestimmung des Gesetzes vom 27. M\u00e4rz 2020 zeitnah zu zahlen.<\/p>\n
II\u00a0\u00a0 Andere Anspruchsgrundlagen<\/strong><\/p>\n Wenn sich aus dem Gesetz vom 27. M\u00e4rz 2020 also keine Anspruchsgrundlage f\u00fcr eine Reduzierung oder einen Wegfall der Miete ergibt, muss man entsprechend der \u00fcblichen Vorgehensweise der Juristen noch \u00fcberpr\u00fcfen, ob es nicht andere Anspruchsgrundlagen gibt, mit denen sich der Wunsch nach Reduzierung der Miete begr\u00fcnden l\u00e4sst. Hier kann man zun\u00e4chst schon daran denken, den Vertrag selbst darauf abzuklopfen, ob sich dort nicht schon Aussagen finden, die eine Grundlage f\u00fcr eine Reduzierung der Miete bilden k\u00f6nnten (1). Nat\u00fcrlich ist auch zu untersuchen, ob es auch au\u00dferhalb des Mietvertrages solche Anspruchsgrundlagen gibt (2). Abschlie\u00dfend soll auch noch untersucht werden, ob eine Reduzierung der Miete durch das Gesetz vom 27. M\u00e4rz 2020 oder dessen Begr\u00fcndung generell ausgeschlossen wurde (3).<\/p>\n 1. Der Text des Mietvertrages selbst (Unm\u00f6glichkeit)<\/strong><\/p>\n Aufw\u00e4ndig erstellte und verhandelte Mietvertr\u00e4ge m\u00f6gen ausdr\u00fcckliche Regelungen f\u00fcr den Fall vorsehen, dass die angemieteten Fl\u00e4chen aufgrund gesetzlicher Regelungen oder beh\u00f6rdlicher Anordnungen nicht genutzt werden k\u00f6nnen. Solche Regelungen m\u00f6gen sich heute \u00f6fter in Mietvertr\u00e4gen finden; vor der Corona-Krise waren solche detaillierten Regelungen aber eine gro\u00dfe Ausnahme.<\/p>\n Eine andere Regelung kommt in Gewerbe-Mietvertr\u00e4gen ganz regelm\u00e4\u00dfig vor. In Mietvertr\u00e4gen \u00fcber gewerblich genutzte R\u00e4ume findet sich n\u00e4mlich regelm\u00e4\u00dfig die Angabe, zu welchen Zwecken die R\u00e4ume genutzt werden k\u00f6nnen, zu welchen Zwecken die R\u00e4ume also vermietet werden, beispielsweise als B\u00fcro, als Ladengesch\u00e4ft, als Lagerfl\u00e4che oder \u00e4hnliches. Diese Regelungen werden h\u00e4ufig auch etwas spezifischer gefasst. Formulierungen, nach denen die R\u00e4ume \u201ezum Betrieb eines Ladengesch\u00e4fts gem\u00e4\u00df dem xyz-Franchisesystem\u201c vermietet werden, k\u00f6nnen in Mietvertr\u00e4gen durchaus vorkommen. Bei einer solchen Formulierung erscheint das Argument nicht ausgeschlossen, dass w\u00e4hrend der Zeit des beh\u00f6rdlich angeordneten Lockdowns die angemieteten R\u00e4ume eben gerade nicht zu dem Betrieb eines Ladengesch\u00e4fts nach dem xyz-Franchisesystem genutzt werden konnten. Juristen sprechen dann von einer Unm\u00f6glichkeit. In diesem Falle w\u00e4re es dem Vermieter in der Zeit des Lockdown unm\u00f6glich gewesen, die angemieteten R\u00e4ume dem Mieter in der vertraglich bestimmten Weise zur Verf\u00fcgung zu stellen, denn die R\u00e4ume konnten ja gerade nicht zu dem Betrieb eines Ladengesch\u00e4fts nach dem xyz-Franchisesystem genutzt werden. Die Rechtsfolge w\u00e4re, dass die Pflicht zur Erbringung der Gegenleistung g\u00e4nzlich entf\u00e4llt, also die Pflicht zur Zahlung der Miete.<\/p>\n Daraus wird deutlich, dass man diese Bestimmungen \u00fcber den Nutzungszweck genau ansehen sollte oder noch besser durch geschulte Juristen anschauen lassen sollte, wenn es um die Frage einer m\u00f6glichen Reduzierung der Miete geht.<\/p>\n In der Sprache der Juristen kann zusammengefasst werden, dass die Zweckbestimmung in einem Gewerberaummietvertrag unter Umst\u00e4nden als eine Zusicherung des Vermieters verstanden werden, dass die gemietete Fl\u00e4che f\u00fcr den genannten Zweck auch verwendet werden kann. F\u00fcr eine solche Zusicherung hat ein Vermieter regelm\u00e4\u00dfig zu haften. Juristen sprechen dann davon, dass weiter noch zu kl\u00e4ren bleibt, ob die durch die Ausgangs- und Kontaktbeschr\u00e4nkungen angeordnete Schlie\u00dfung eines Ladengesch\u00e4fts als eine Einschr\u00e4nkung der zugesicherten Nutzbarkeit angesehen werden kann. Wenn ein Vertrag im Sinne einer Zusicherung der Nutzungsm\u00f6glichkeit interpretiert werden kann, und die R\u00e4ume im Zuge der Ausgangs- und Kontaktbeschr\u00e4nkungen dann nicht genutzt werden k\u00f6nnen, w\u00e4ren die Voraussetzungen einer Unm\u00f6glichkeit in der Regel erf\u00fcllt.<\/p>\n Es ist hier nicht m\u00f6glich, auf jede m\u00f6gliche vertragliche Regelung zu dem Nutzungszweck in gewerblichen Mietvertr\u00e4gen einzugehen. Jeder Betroffene wird sich selbst ansehen m\u00fcssen, wie in dem jeweils betroffenen Mietvertrag die Regelung zum Nutzungszweck formuliert wurde. Hier sollte jedenfalls darauf hingewiesen werden, dass die Angabe des Mietzwecks eine Bedeutung f\u00fcr die Beurteilung der Berechtigung des Wunsches nach einer Mietreduzierung haben kann.<\/p>\n 2. Anspruchsgrundlagen au\u00dferhalb des Mietvertrages<\/strong><\/p>\n Auch Anspruchsgrundlagen von au\u00dferhalb des Mietvertrages k\u00f6nnen in Betracht kommen. Hier wird besonders das Rechtsinstitut des Wegfalls der Gesch\u00e4ftsgrundlage diskutiert. Dieses Rechtsinstitut war zun\u00e4chst von der Rechtsprechung in Deutschland entwickelt worden, besonders in der Zeit der gro\u00dfen Inflation in den Jahren 1922 und 1923. Heute ist dieses Rechtsinstitut in \u00a7\u00a0313 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuches niedergelegt und hat damit Gesetzesran. Sein erster Satz lautet in hier etwas gek\u00fcrzter Form:<\/p>\n \u201eHaben sich Umst\u00e4nde, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend ver\u00e4ndert und h\u00e4tten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Ver\u00e4nderung vorausgesehen h\u00e4tten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil \u2026 das Festhalten am unver\u00e4nderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.\u201c<\/p>\n Ein unbefangener Leser wird nach einer ersten Durchsicht dieses Gesetzestextes zumindest den Eindruck haben, dass diese Bestimmung bei der bei der L\u00f6sung der Frage einer m\u00f6glichen Mietreduzierung im Zusammenhang mit den Ausgangs- und Kontaktbeschr\u00e4nkungen einschl\u00e4gig sein kann. Wenn ein Mietvertrag \u00fcber ein Ladengesch\u00e4ft abgeschlossen wird, gehen ja die Parteien regelm\u00e4\u00dfig davon aus, dass dieses Ladengesch\u00e4ft generell genutzt werden kann. Es w\u00e4re dann m\u00f6glich, davon zu sprechen, dass die generelle Nutzbarkeit des Ladengesch\u00e4fts eine Gesch\u00e4ftsgrundlage f\u00fcr den Mietvertrag geworden ist. Durch Bestimmungen des Lockdown kann diese Gesch\u00e4ftsgrundlage weggefallen sein. Im jeweiligen Einzelfall wird zu untersuchen und darzustellen sein, was jeweils Gesch\u00e4ftsgrundlage bei Abschluss des Mietvertrages geworden ist. Weiterhin wird es darauf ankommen, ob von einer schwerwiegenden Ver\u00e4nderung der Umst\u00e4nde die Rede sein kann. \u00dcberdies ist jeweils zu untersuchen, ob der Mietvertrag nicht einer Seite schon ausdr\u00fccklich das Risiko der Schlie\u00dfung des Ladenlokals aufb\u00fcrdet. Schlie\u00dflich ist auch noch zu kl\u00e4ren, ob das Festhalten an dem unver\u00e4nderten Vertrag f\u00fcr die jeweils betroffene Seite unzumutbar geworden ist, wobei hier wieder besonders die vertragliche Risikoverteilung zu ber\u00fccksichtigen ist. Auch hier h\u00e4ngt wieder vieles von dem jeweiligen Einzelfall ab. Pauschale, f\u00fcr alle F\u00e4lle geltende Antworten k\u00f6nnen hier deshalb nicht gegeben werden, besonders solange sich deutschen Gerichte zu diesen Fragen noch nicht positioniert haben.<\/p>\n Zusammengefa\u00dft werden kann hier, dass die Unm\u00f6glichkeit immer zu einem Wegfall der Pflicht zur Zahlung der Miete f\u00fchrt, w\u00e4hrend der Wegfall der Gesch\u00e4ftsgrundlage das Tor zu einer Anpassung der Miete f\u00fchrt, wobei die Anpassung im Extremfall auch bis zum g\u00e4nzlichen Wegfall f\u00fchren kann.<\/p>\n Auch andere Anspruchsgrundlagen werden f\u00fcr den Wunsch eines Mieters auf Reduzierung seiner Miete herangezogen, wenn seine gewerblichen Mietr\u00e4ume aufgrund der Ausgangs- und Kontaktbeschr\u00e4nkungen f\u00fcr einen gewissen Zeitraum nicht oder nur eingeschr\u00e4nkt nutzbar waren. In dem vorliegenden Rahmen kann darauf jedoch nicht im Einzelnen eingegangen werden.<\/p>\n 3. Ausschluss im Zusammenhang mit dem Gesetz vom 27. M\u00e4rz 2020<\/strong><\/p>\n Eingegangen werden soll jedoch auf die Frage, ob im Zusammenhang mit dem Gesetz vom 27. M\u00e4rz 2020 eine Reduzierung der Miete wegen der Ausgangs- und Kontaktbeschr\u00e4nkungen sogar ausgeschlossen wurde. So findet sich in der Begr\u00fcndung zu dem Gesetz vom 27. M\u00e4rz 2020 der Satz: \u201eDie Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete bleibt im Grundsatz bestehen.\u201c<\/p>\n Juristen, die eher den Interessen der Vermieter nahestehen, st\u00fctzen darauf das Argument, dass mit diesem Satz in der Gesetzesbegr\u00fcndung eine Reduzierung der Miete aufgrund der Auswirkungen der Corona-Krise vollst\u00e4ndig ausgeschlossen werden sollte. H\u00e4tte der Gesetzgeber dies so generell zum Ausdruck bringen wollen, h\u00e4tte er aber der Begriff \u201eim Grundsatz\u201c nicht verwendet. Mit dem Begriff \u201eim Grundsatz\u201c bringen Juristen zum Ausdruck, dass es sich hier um eine Aussage im Allgemeinen handelt, l\u00e4sst aber Ausnahmen zu. Dass eine grunds\u00e4tzliche Pflicht zur Zahlung der Miete besteht, wird durch die folgende Kontroll\u00fcberlegung verdeutlicht: Sinn und Zweck der Bestimmung des Artikel 5 \u00a7\u00a02 des Gesetzes vom 27. M\u00e4rz 2020 war es zu verhindern, dass eine durch die Auswirkungen der Ausgangs- und Kontaktbeschr\u00e4nkungen gesch\u00e4digte Person Gefahr l\u00e4uft, ihre Wohnung oder ihre sonstigen Mietr\u00e4ume zu verlieren. Dabei muss der durch die Ausgangs- und Kontaktbeschr\u00e4nkungen verursachte Schaden nicht unbedingt darin liegen, dass die gemieteten R\u00e4ume nicht mehr wie urspr\u00fcnglich geplant genutzt werden k\u00f6nnen. Der Schaden kann auch aus ganz anderen Gr\u00fcnden eingetreten sein. Ein Beispiel mag hier der K\u00fcnstler sein, der aufgrund der Ausgangs- und Kontaktbeschr\u00e4nkungen \u00fcber viele Wochen nicht auftreten kann und deshalb in Liquidit\u00e4tsengp\u00e4sse ger\u00e4t, die es ihm schwer machen, seine Miete zu zahlen. Obwohl dieser K\u00fcnstler seine Wohnung nutzen kann, wie zur Zeit vor den Ausgangs- und Kontaktbeschr\u00e4nkungen, soll er vor der Gefahr einer K\u00fcndigung seines Mietverh\u00e4ltnisses gesch\u00fctzt werden. Haben die Ausgangs- und Kontaktbeschr\u00e4nkungen dagegen Auswirkungen auf die M\u00f6glichkeit eines Mieters, die von ihm angemieteten (gewerblichen) R\u00e4ume zu nutzen, ist die Lage aber anders. Hier f\u00fchrten die Bestimmungen \u00fcber die Ausgangs- und Kontaktbeschr\u00e4nkungen dazu, dass die angemieteten R\u00e4ume nicht mehr genutzt werden konnten. W\u00e4hrend in dem Fall der weiteren Nutzbarkeit der R\u00e4ume bei der allgemeinen Regel der Pflicht zur Mietzahlung verbleibt, kann man einer weggefallenen oder eingeschr\u00e4nkten Nutzbarkeit die Frage der Unm\u00f6glichkeit oder des Wegfalls der Gesch\u00e4ftsgrundlage virulent werden.<\/p>\n Dadurch wird deutlich, dass die Regelungen in dem Gesetz vom 27. M\u00e4rz 2020 die Anwendung der allgemeinen Bestimmungen (aus dem Mietvertrag, aus den Regeln \u00fcber den Wegfall der Gesch\u00e4ftsgrundlage oder aus anderen Anspruchsgrundlagen) nicht ausschlie\u00dfen, die im Einzelfall zu einer Reduzierung der Miete f\u00fchren k\u00f6nnen. In der Sprache der deshalb nur zum Ausdruck gebracht werden, dass Artikel 5 \u00a7\u00a02 des Gesetzes vom 27. M\u00e4rz 2020 lediglich Aussagen zu der M\u00f6glichkeit der au\u00dferordentlichen K\u00fcndigung trifft, aber keine weiteren Aussagen. Damit ist eine Interpretation des Mietvertrages in Richtung einer Unm\u00f6glichkeit der Leistung, die Anwendung des Rechtsinstituts des Wegfalls der Gesch\u00e4ftsgrundlage oder anderer allgemeiner zivilrechtlicher Rechtsinstitute nicht ausgeschlossen.<\/p>\n Nun bleibt zu hoffen, dass diese Gedanken und Hinweise dem Leser eine Orientierungshilfe bieten k\u00f6nnen, wie auf einen Wunsch nach Reduzierung oder Aussetzung der Miete f\u00fcr gewerbliche R\u00e4ume in den kommenden Wochen und Monaten reagiert werden kann. Wenn nicht gleich eine einvernehmliche L\u00f6sung mit der anderen Seite gefunden werden kann, empfiehlt es sich in jedem Fall, vor Verhandlungen juristischen Rat einzuholen, denn wer die Rechtslage kennt, kann besser und geschmeidiger verhandeln. Die Hoffnung geht ganz besonders dahin, dass es allen Lesern dieses Artikels gelingt, mit der jeweils anderen Vertragspartei eine L\u00f6sung \u00fcber das Ob und den Umfang der Miete zu finden f\u00fcr die Zeitr\u00e4ume, in denen ein Ladengesch\u00e4ft aufgrund der Bestimmungen \u00fcber einen Lockdown nicht genutzt werden konnte.<\/p>\n
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