Richtungsweisendes Urteil zur Standortauswahl: Konkurrenzschutzklausel im Mietvertrag

Sachverhalt

Der Mieter schließt mit dem Vermieter einen Mietvertrag über Räumlichkeiten, die er als Arztpraxis nutzen möchte. Innerhalb dieses Vertrages wird festgehalten, dass der Vermieter dem Mieter Konkurrenzschutz in diesem Gebäude gewährt und das für Ärzte derselben Fachrichtung des Mieters. Der Vermieter schließt jedoch später einen Mietvertrag mit einem Arzt derselben Fachrichtung für dieses Haus. Daraufhin fordert der Mieter den Vermieter auf, diese Situation wieder „rückgängig“ zu machen und möchte, dass die Miete gemindert wird und er nur noch unter Vorbehalt zahle.

Begründung des Gerichts

In § 536 Abs. 1 S. 1 heißt es, dass der Mieter von der Miete befreit ist, wenn die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache durch einen Mangel aufgehoben ist. Fraglich für das Gericht war also, ob ein solcher Mangel vorlag. Und hat festgestellt, dass jede nachteilige Abweichung des vertraglich vereinbarten Zustandes von dem tatsächlichen einen solchen Mangel darstellt. Zu solchen Zuständen gehören u.a. auch rechtliche Verhältnisse bzgl. der Mietsache. Allerdings müssen diese Umstände wiederum die „Gebrauchstauglichkeit unmittelbar beeinträchtigen“. Der BGH stellte hier fest, dass der Verstoß gegen eine solche Konkurrenzschutzpflicht einen Mangel in der Mietsache darstellt.
Der Vermieter war entsprechend dazu verpflichtet, die Konkurrenzsituation zu beseitigen. Ob vorliegend auch die Miete gemindert werden muss hat der BGH offen gelassen, macht aber im Tenor deutlich, dass dies, sofern das Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung durch die Konkurrenzsituation gestört ist, durchaus der Fall sein kann.

Fazit

Aufgrund einer Verletzung der vereinbarten Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter entsteht somit nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Mangel, der zur Minderung der Miete führen kann.

Gerade in Bezug auf die Konkurrenzsituation zwischen einzelnen Franchisenehmern, Standortanalysen und die Vergabepraxis bei einzelnen Geschäftslokalen muss dieses Urteil Berücksichtigung finden. Auch da es das erste höchstrichterliche Urteil in dieser Sache ist und damit richtungsweisend.

Verfasser: Arne Dähn